Sự sụt giảm đáng kinh ngạc của thị trường nhà ở Việt



Sự sụt giảm đáng kinh ngạc của thị trường nhà ở Việt


Việt Nam đang phải đối mặt với một thảm họa nhà ở. Sụt giảm thảm họa đã vượt qua thị trường nhà ở. Chính phủ bị xấu hổ, các ngân hàng bị phá sản, và nền kinh tế thì đang rối tung. Chỉ cần xem xét quy mô tuyệt đối của tất cả - trong năm Q1-cuối năm 2012: http://chungcuroyalcityhanoi.blogspot.com/

Giá bán trung bình của căn hộ cao cấp đã giảm 40%
Căn hộ trung cấp giá bán trung bình giảm 30%
Giá bán trung bình của căn hộ thấp cấp giảm 27%, theo Colliers International.

Điều này sau gần ba năm giá nhà rơi vào Việt Nam. Chung cư Royal city

Giá căn hộ ở tất cả các phân đoạn tại Việt Nam vẫn tiếp tục vội vã tìm đáy trong quý đầu tiên của năm 2012, với nhu cầu thấp, và sự suy yếu tăng trưởng kinh tế. Giá nhà trung bình đã giảm 6% trong quý đầu tiên. Indochina Plaza Hà Nội hoặc Star City, giá giảm trung bình 11% so với quý trước.

Colliers dự toán, mặc dù được thực hiện trong trường hợp không có số liệu thống kê giá chính thức của nhà, được hỗ trợ bởi Savills Việt Nam, ước tính trong quý đầu tiên của năm 2012 giá căn hộ giữa phân khúc giảm 9% so với quý trước. Các chuyên gia khác về tài sản như CB Richard Ellis Việt Nam và DTZ nghiên cứu xác nhận rằng giá bất động sản đang rơi tự do tại Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Trong quý 1 năm 2012, yêu cầu giá trung bình căn hộ là VND26 triệu (tới 1230 $) cho mỗi mét vuông, theo Colliers International. Mặt khác, giá bán trung bình dao động từ VND14.6 triệu đồng (US $ 690) VND42.4 triệu đồng (US $ 2.000) mỗi m vuông.
Theo DTZ Nghiên cứu:

Giá chào bán đối với nhà chung cư cao tầng giá cả phải chăng dao động từ VND10.6 triệu đồng (500 USD) đến 20 triệu đồng (US $ 950) mỗi m vuông. trong quý 2 năm 2012
Đối với nhà chung cư phân khúc trung bình, giá chào bán dao động từ 20 triệu đồng (US $ 950) VND35.9 triệu đồng (US $ 1,700) mỗi m vuông. Bán Chung cư Royal city
Đối với nhà chung cư cao cấp, giá chào bán trên VND35.9 triệu đồng (US $ 1,700) mỗi m vuông.

Các số liệu thống kê gần đây cho thấy một số lượng đáng kinh ngạc của các đơn vị nhà ở chưa bán hết trong hai thành phố lớn nhất của Việt Nam. Tại Hà Nội, số lượng căn hộ tồn kho khoảng 40.000 đơn vị, và nó đã đạt đến 20.000 đơn vị trong Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong năm kết thúc vào quý 1 năm 2012, nguồn cung căn hộ tăng 37% với 119.000 đơn vị, theo Colliers International. Cung cấp căn hộ mới tăng 32% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi nguồn cung căn hộ hiện có tăng 44% so với cùng kỳ năm trước trong quý 1 năm 2012.

Việt Nam có một số lượng đáng kể các khoản nợ xấu. Một trong số mỗi mười khoản vay trong hệ thống ngân hàng đã ngừng trả tiền, theo các ngân hàng trung ương. Fitch Ratings cho rằng tỷ lệ phần trăm của các khoản nợ xấu có thể cao hơn nhiều. Tổng giá trị dư nợ cho vay bất động sản tại Việt Nam là 180 nghìn tỷ đồng (8,5 tỷ USD), mặc dù giảm so với mức đỉnh 280 nghìn tỷ đồng (13,2 tỷ USD).

Nhiều dự án khu dân cư đã bị đình trệ trong xây dựng giữa (một ví dụ là Residence Sài Gòn, dân cư cao cấp tòa nhà ở trung tâm thành phố Hồ Chí Minh). Nhiều nhà phát triển bất động sản đã bị trì hoãn tung ra dự án.

Trong một nỗ lực để thúc đẩy nhu cầu:

Một gói 5 nghìn tỷ đồng tín dụng đã được trao cho người mua nhà do Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank).
Được miễn trừ khoảng 10% giá trị thuế (VAT) cho người mua nhà đang được đề xuất bởi Bộ Nhà ở và thị trường bất động.
Chính quyền địa phương trong thành phố Hồ Chí Minh đã đề xuất mở cửa thị trường tài sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), ngân hàng trung ương của đất nước, giảm tỷ lệ tái cấp vốn giảm từ 11% đến 10% trong 01 tháng bảy 2012, tháng thứ năm liên tiếp giảm trong năm nay, khi lạm phát làm mát. Tỷ lệ chiết khấu cũng giảm từ 9% đến 8% và lãi suất liên ngân hàng qua đêm từ 12% đến 11%.

Giảm giá nhà được dự kiến ​​sẽ tiếp tục trong quý tới, theo Colliers International.

"Triển vọng thị trường căn hộ vẫn còn ảm đạm đối với phần còn lại của năm, thu mua tiếp tục chờ đợi cho tỷ lệ tài chính và giá cả tiếp tục giảm", ông KP Singh, Tổng Giám đốc của DTZ Việt Nam.

Nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 4,38% trong nửa đầu năm 2012, tốc độ chậm chạp nhất trong ba năm. Tăng trưởng GDP được dự kiến ​​sẽ giảm xuống còn 5,1% vào năm 2012, từ 5,9% trong năm trước đó, theo IMF.

Nghị định 71
Vấn đề thứ hai là tháng Tám năm ngoái thực hiện Nghị định số 71/2001/NĐ-CP (Nghị định 71), cung cấp hướng dẫn về Luật năm 2005 Nhà ở. Nghị định 71 nhằm mục đích khuyến khích đầu tư đầu cơ bất động sản. Nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua, Nghị định 71 yêu cầu giải phóng mặt bằng từ Thủ tướng Chính phủ phát triển quy mô lớn.

Không chắc chắn về việc thực hiện Nghị định 71 nhà phát triển gây ra để đẩy nhanh tiến độ xây dựng một số dự án và mua đất, dẫn đến gai giá khổng lồ cho một số khu vực, trong khi lũ lụt các khu vực khác với nguồn cung cấp mới.

Tại TP HCM, trung tâm kinh tế của Việt Nam, giá bán lại dân cư ở tất cả các phân đoạn đã được ổn định trong hai năm qua, theo CB Richard Ellis Việt Nam.

Trong các thị trường cấp thấp, giá trung bình yêu cầu là US $ 726 cho mỗi mét vuông trong quý 3 năm 2010
Trong phân khúc cao cấp, yêu cầu giá trung bình là US $ 1.898 mỗi m vuông. trong quý 3 năm 2010

Mặt khác, Hà Nội giá bán lại ở tăng trung bình 9% trong năm với quý 3 năm 2010, tại 1.837 USD mỗi m vuông.

Trong phân khúc cấp thấp, giá trung bình yêu cầu tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái với quý 3 năm 2010, nhưng tăng chỉ 2,2% so với quý trước.
Giá trong phân khúc sang trọng và cao cấp đã giảm 1% trong quý với quý 3 năm 2010.

GIÁ CHÀO TRUNG BÌNH (Q3 2010)
Hà Nội Thị trường thứ cấp US $ mỗi m vuông. q-o-q thay đổi (%) y-o-y thay đổi (%)
Luxury đoạn 3009 -0,16 2,33
Phân khúc cao cấp 1924 -0,61 9,75
Trung cấp đoạn 1349 1,37 15,1
Low-end phân khúc 977 2,21 24,09
Tổng số 1837 0,29 9,02
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Trong quý thứ ba của năm 2010, giá trung bình của biệt thự nằm trong khu vực dân cư sang trọng tại Việt Nam dao động từ 1,5 triệu USD đến 2 triệu USD trong khi biệt thự trong các khu phố mới có giá USD 250.000, theo các nhà phân tích bất động sản địa phương thực sự.

Theo Pháp lệnh Quản lý ngoại hối, tất cả các giao dịch được thực hiện tại Việt Nam phải bằng VND. Tuy nhiên, hầu hết các dự án bất động sản, đặc biệt là biệt thự cao cấp và căn hộ, được tính bằng đô la Mỹ. Chúng bao gồm các dự án như:

Keangnam Landmark Tower, với giá US $ 2.800 US $ 3.300 mỗi m vuông.
Indochina Plaza Hà Nội, US $ 2.800 mỗi m vuông.
Sky City Tower, tại 2.300 USD mỗi m vuông.
Mulbery Lane, tại 1.800 USD mỗi m vuông.
Parkcity, tại 3.000 USD mỗi m vuông.
Usilk dự án khu đô thị, tại 2.000 USD 1.000 USD mỗi m vuông.
Mipec Tower, tại 2.000 USD 1.000 USD mỗi m vuông.
Thành Công Tower, tại 2.000 USD 1.000 USD mỗi m vuông.
302 đường Cầu Giấy, dự án 1.000 USD đến US $ 2.000 mỗi m vuông.
Việt Kieus bây giờ có thể mua bất động sản không giới hạn, chỉ cần như người Việt Nam cư trú
Nghị định 71 cũng sửa đổi Luật Nhà ở cho phép Việt Kiều (Việt kiều) sở hữu tài sản không giới hạn giống như công dân Việt Nam. Các quy định mới dự kiến ​​sẽ tạo ra nhu cầu trong thị trường nhà ở. Khoảng 70% của 4 triệu Việt Kiều giữ lại quốc tịch Việt Nam, theo Bộ Xây dựng.
Ngoài ra, ngay cả khi một Việt kiều đã từ bỏ quốc tịch Việt Nam của mình, ông vẫn cho cùng một quyền sở hữu nhà, với điều kiện:

Ông đã đầu tư theo Luật Đầu tư
Ông kết hôn với một công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước
Anh đang làm việc tại Việt Nam như là một nhà khoa học văn hóa, nhà hoạt động hoặc có kỹ năng đặc biệt và ông đã có những đóng góp cho đất nước

Trước khi nghị định mới có hiệu lực, Nghị định 81 đã có hiệu lực, cho phép một số Việt kiều mua bất động sản. Tuy nhiên, sau 9 năm thực hiện, chỉ có 140 Việt kiều đã mua nhà trong tên riêng của họ, do quan liêu.

Tuy nhiên nó là không rõ ràng nếu nghị định mới sẽ giải quyết các vấn đề tham nhũng và quan liêu. Ngoài ra, nhiều người Việt Nam ở nước ngoài muốn mua tài sản theo tên của người thân để tránh nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác.

Nghị định 71 cũng sẽ bắt buộc các dự án nhà ở với tổng số đơn vị nhà ở 2500 (bao gồm biệt thự, nhà ở riêng lẻ, chung cư, khu đô thị mới và các dự án sử dụng hỗn hợp) phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Bất kỳ sửa đổi cho dự án cũng phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Điều này có khả năng có thể dẫn đến sự chậm trễ và băng đỏ hơn.

Perpetual thuê
Về lý thuyết, đất Quyền sở hữu hoàn toàn không tồn tại ở Việt Nam. Đất chỉ có thể được cho thuê, ngay cả người Việt Nam, mặc dù trong thực tế cho thuê dường như được cho không xác định thời hạn. "Mua" đất là một kỹ thuật chuyển giao quyền cho thuê. Việc tạo ra một hợp đồng thuê vĩnh viễn tái tạo có nghĩa là Việt Nam hiện có một trong những thị trường bất động sản mở nhất ở châu Á.

Tuy nhiên, hợp đồng thuê 70 năm thời hạn được phép cho nhà đầu tư nước ngoài đã được giảm đến 50 năm trong năm 2009.

Theo thị trường cấp thấp, được phục vụ trước
Nhu cầu nhà ở giá rẻ đã tăng lên trong những năm gần đây, do gia tăng dân số, nhanh chóng di cư từ nông thôn đến các khu vực đô thị và cải thiện nhanh chóng đời sống. Nhu cầu đối với nhà ở giá cả phải chăng bây giờ vượt xa cung cấp, phát triển gia cư chủ yếu tập trung vào các khách hàng cao cấp.

Theo RNCOS, một công ty nghiên cứu thị trường toàn cầu, nhiều người Việt Nam không có sở hữu nhà ở và hơn 70% hộ gia đình sống trong nhà tạm bằng gỗ. RNCOS ước tính rằng Việt Nam đang thiếu khoảng 20 triệu đơn vị nhà ở vĩnh viễn.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố lớn nhất của đất nước, chỉ có 14% tổng nguồn cung căn hộ cao cấp được bán trong tám tháng đầu năm 2010, theo một cuộc khảo sát được tiến hành bởi Cushman và Wakefield Việt Nam.

Mặt khác, khoảng 670 đơn vị căn hộ mới xây dựng tại Hà Nội đã được bán ra trong quý thứ 2 của năm 2010, khoảng 48% nguồn cung tại thị trường sơ cấp tại thủ đô, theo Savills Việt Nam, một công ty nghiên cứu trụ sở tại Anh .

việt và tài khoản người Việt Nam định cư ở nước ngoài khoảng 70% người mua nhà trong nước, trong khi phần còn lại là người nước ngoài, theo Nguyễn Kim Sơn Đầu tư phát triển BTA.

Cung ứng tăng thêm
Trong quý thứ 3 của năm 2010, tổng nguồn cung của các đơn vị nhà chung cư tại Hà Nội là 75.235 đơn vị, tăng 4,5% so với quý trước, theo CB Richard Ellis Việt Nam. Ngoài ra, khoảng 3.000 đơn vị bổ sung được dự kiến ​​sẽ được hoàn thành tại Hà Nội vào quý cuối cùng của năm 2010.


TỔNG CUNG CẤP ĐƠN VỊ CONDOMINIUM (HÀ NỘI)
Q2 2010 Q3 2010 Q-O-Q ĐỔI (%)
Luxury đoạn 2186 2186 -
Phân khúc cao cấp 12.709 14.005 10,2
Trung cấp phân khúc 44.403 46.392 4,5
Phân khúc cấp thấp 12.671 12.652 -
Tổng số 71.969 75.235 4,5
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Cũng giống như ở thủ đô, các khu vực khác ở Việt Nam cũng đang trải qua sự gia tăng nguồn cung cấp. Đã có khoảng 11.200 căn hộ mới xây dựng có sẵn để bán ở thành phố trong quý thứ 2 của năm 2010, tăng 24% so với quý trước, theo Savills Việt Nam.

Ngoài ra, khoảng 28.500 căn hộ đang được xây dựng dự kiến ​​sẽ được hoàn thành trong hai năm tới. Chính phủ cũng đã xây dựng căn hộ thu nhập thấp sẽ có sẵn để bán vào cuối năm 2010.

Kém phát triển thị trường thế chấp

Thị trường cho vay thế chấp của Việt Nam vẫn còn tương đối kém phát triển, đa số người mua nhà trả bằng tiền mặt. Trong một nỗ lực để thúc đẩy thị trường nhà đất, các nhà phát triển đang bắt đầu làm việc với các ngân hàng để cung cấp các khoản thế chấp cho người mua.

Tuy nhiên, lãi suất cao, thủ tục cho vay chặt chẽ vẫn đang cản trở thị trường cho vay thế chấp địa phương hưng thịnh. Khoản vay-to-giá trị (LTV) tỷ lệ hiếm khi vượt quá 50% giá trị thẩm định của tài sản. Thời gian hạn thường là 15 năm.

Trong 9 tháng đầu năm 2010, lãi suất cho vay trung bình là 13,5%, tăng từ 12% năm 2009. Để kiềm chế áp lực lạm phát, Lãi suất cơ bản đã được nâng lên 100 điểm cơ bản lên 9% trong tháng 11 năm 2010, từ 8% kể từ tháng 12 năm 2009, dựa trên những số liệu phát hành bởi ngân hàng trung ương, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Giá thuê lên, năng suất cao

Trong tháng 9 năm 2010, giá thuê trung bình cho các đơn vị chung cư cao trung cấp tại Việt Nam là US $ 10 mỗi m vuông. Tuy nhiên, thị trường cho thuê địa phương rất đa dạng, với giá thuê khác nhau ở mỗi thành phố.

Hà Nội có nhà ở đắt nhất trong cả nước, với giá thuê trung bình yêu cầu tại US $ 30,31 (VND587, 311) mỗi m vuông. mỗi tháng trong quý 3 năm 2010, tăng 5,9% so với một năm trước đó, theo CB Richard Ellis Việt Nam.


Tại Hà Nội, một m 170-sq. căn hộ có một sản lượng cho thuê dự kiến ​​là 7%, theo các nhà phát triển bất động sản địa phương thực. Mặt khác, một căn hộ có kích thước nằm trong Thành phố Hồ Chí Minh có năng suất cao cho thuê khoảng 9%.

Thành phố Hồ Chí Minh, tổng thể cho thuê Tỷ lệ trống là 16,5% trong quý thứ 3 của năm 2010, tăng nhẹ so với 16% trong năm 2009, theo báo cáo mới nhất từ ​​CB Richard Ellis Việt Nam.

Tăng trưởng kinh tế bình quân cả nước là 7,2% từ 2000 đến 2010, theo IMF. Trong năm 2011, tốc độ tăng trưởng GDP hơi chậm lại ở mức 5,9%.

Làm chậm tăng trưởng kinh tế

Tăng trưởng kinh tế của quốc gia này giảm xuống còn 4,38% trong nửa đầu năm 2012, tốc độ chậm chạp nhất trong ba năm, theo Tổng cục Thống kê. Điều này trái ngược hẳn với tỷ lệ tăng trưởng GDP bình quân hàng năm là 7,1% từ 2000 đến 2011, theo IMF.

Tăng trưởng GDP được dự kiến ​​sẽ giảm xuống còn 5,1% vào năm 2012, từ 5,9% trong năm trước đó, theo IMF.

Trong một nỗ lực để thúc đẩy nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã cắt giảm lãi suất chủ chốt của mình trong ngày 01 tháng 7 năm 2012 trong tháng thứ năm liên tiếp trong năm nay. Tỷ lệ tái cấp vốn giảm từ 11% đến 10%, lãi suất chiết khấu từ 9% đến 8% và tỷ lệ cho vay qua đêm liên ngân hàng từ 12% đến 11%.

Trong tháng sáu năm 2012, giá tiêu dùng chỉ tăng 6,9% so với một năm trước đó, mức giá thấp nhất trong ba năm, theo Tổng cục Thống kê (GSO).

Cơ quan hạ cấp Rating
Trong tháng mười hai, cơ quan đánh giá hạ cấp xếp hạng tệ trái phiếu nước ngoài của Việt Nam. Moody hạ xếp hạng từ Ba3 xuống B1 (bốn bước dưới đây đầu tư cấp), trong khi S & P đánh giá cao Việt Nam tại BB-(ba bước dưới đây cấp đầu tư). Cả hai đều giữ triển vọng là tiêu cực, ngụ ý hạ giá trong tương lai có thể được dự kiến.

Trong báo cáo của mình, Moody là chỉ làm tăng nguy cơ của một sự cân bằng của cuộc khủng hoảng thanh toán (BOP) tại Việt Nam bởi vì nhập khẩu tăng nhanh hơn xuất khẩu. Dự trữ ngoại hối đang cạn kiệt vì vốn của các chuyến bay và nỗ lực để bảo vệ một loại tiền tệ được định giá quá cao. Các yếu tố khác dẫn đến hạ cấp là lạm phát tăng cao, ngân hàng cho vay quá mức và sự sụp đổ gần của Vinashin thuộc sở hữu nhà nước.

Ban đầu là một công ty đóng tàu, Vinashin đã mở rộng với một mảng rộng các ngành công nghiệp bao gồm cả du lịch và thức ăn chăn nuôi. Tính đến tháng 6 năm 2010, tổng số nợ của nó đạt tới 4.5billio, khoảng 4,5% GDP của Việt Nam. Chính phủ cho biết rằng nó sẽ không bảo lãnh cho công ty, nhưng cung cấp các khoản vay không lãi suất cho tiền lương của nhân viên của mình.

1 nhận xét: