Sự sụt giảm đáng kinh ngạc của thị trường nhà ở Việt
Việt Nam đang phải đối mặt với một thảm họa nhà ở. Sụt giảm
thảm họa đã vượt qua thị trường nhà ở. Chính phủ bị xấu hổ, các ngân hàng bị
phá sản, và nền kinh tế thì đang rối tung. Chỉ cần xem xét quy mô tuyệt đối của
tất cả - trong năm Q1-cuối năm 2012: http://chungcuroyalcityhanoi.blogspot.com/
Giá bán trung bình của căn hộ cao cấp đã giảm 40%
Căn hộ trung cấp giá bán trung bình giảm 30%
Giá bán trung bình của căn hộ thấp cấp giảm 27%, theo
Colliers International.
Điều này sau gần ba năm giá nhà rơi vào Việt Nam. Chung cư Royal city
Giá căn hộ ở tất cả các phân đoạn tại Việt Nam vẫn tiếp
tục vội vã tìm đáy trong quý đầu tiên của năm 2012, với nhu cầu thấp, và sự suy
yếu tăng trưởng kinh tế. Giá nhà trung bình đã giảm 6% trong quý đầu tiên.
Indochina Plaza Hà Nội hoặc Star
City, giá giảm trung bình
11% so với quý trước.
Colliers dự toán, mặc dù được thực hiện trong trường hợp
không có số liệu thống kê giá chính thức của nhà, được hỗ trợ bởi Savills Việt
Nam, ước tính trong quý đầu tiên của năm 2012 giá căn hộ giữa phân khúc giảm 9%
so với quý trước. Các chuyên gia khác về tài sản như CB Richard Ellis Việt Nam
và DTZ nghiên cứu xác nhận rằng giá bất động sản đang rơi tự do tại Việt Nam,
đặc biệt là tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Trong quý 1 năm 2012, yêu cầu giá trung bình căn hộ là VND26
triệu (tới 1230 $) cho mỗi mét vuông, theo Colliers International. Mặt khác,
giá bán trung bình dao động từ VND14.6 triệu đồng (US $ 690) VND42.4 triệu đồng
(US $ 2.000) mỗi m vuông.
Theo DTZ Nghiên cứu:
Giá chào bán đối với nhà chung cư cao tầng giá cả phải chăng
dao động từ VND10.6 triệu đồng (500 USD) đến 20 triệu đồng (US $ 950) mỗi m
vuông. trong quý 2 năm 2012
Đối với nhà chung cư phân khúc trung bình, giá chào bán dao
động từ 20 triệu đồng (US $ 950) VND35.9 triệu đồng (US $ 1,700) mỗi m vuông. Bán Chung cư Royal city
Đối với nhà chung cư cao cấp, giá chào bán trên VND35.9
triệu đồng (US $ 1,700) mỗi m vuông.
Các số liệu thống kê gần đây cho thấy một số lượng đáng kinh
ngạc của các đơn vị nhà ở chưa bán hết trong hai thành phố lớn nhất của Việt Nam. Tại Hà
Nội, số lượng căn hộ tồn kho khoảng 40.000 đơn vị, và nó đã đạt đến 20.000 đơn
vị trong Thành phố Hồ Chí Minh.
Trong năm kết thúc vào quý 1 năm 2012, nguồn cung căn hộ
tăng 37% với 119.000 đơn vị, theo Colliers International. Cung cấp căn hộ mới
tăng 32% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi nguồn cung căn hộ hiện có tăng 44%
so với cùng kỳ năm trước trong quý 1 năm 2012.
Việt Nam
có một số lượng đáng kể các khoản nợ xấu. Một trong số mỗi mười khoản vay trong
hệ thống ngân hàng đã ngừng trả tiền, theo các ngân hàng trung ương. Fitch
Ratings cho rằng tỷ lệ phần trăm của các khoản nợ xấu có thể cao hơn nhiều.
Tổng giá trị dư nợ cho vay bất động sản tại Việt Nam là 180 nghìn tỷ đồng (8,5 tỷ
USD), mặc dù giảm so với mức đỉnh 280 nghìn tỷ đồng (13,2 tỷ USD).
Nhiều dự án khu dân cư đã bị đình trệ trong xây dựng giữa
(một ví dụ là Residence Sài Gòn, dân cư cao cấp tòa nhà ở trung tâm thành phố
Hồ Chí Minh). Nhiều nhà phát triển bất động sản đã bị trì hoãn tung ra dự án.
Trong một nỗ lực để thúc đẩy nhu cầu:
Một gói 5 nghìn tỷ đồng tín dụng đã được trao cho người mua
nhà do Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank).
Được miễn trừ khoảng 10% giá trị thuế (VAT) cho người mua
nhà đang được đề xuất bởi Bộ Nhà ở và thị trường bất động.
Chính quyền địa phương trong thành phố Hồ Chí Minh đã đề
xuất mở cửa thị trường tài sản đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), ngân hàng trung ương của
đất nước, giảm tỷ lệ tái cấp vốn giảm từ 11% đến 10% trong 01 tháng bảy 2012,
tháng thứ năm liên tiếp giảm trong năm nay, khi lạm phát làm mát. Tỷ lệ chiết
khấu cũng giảm từ 9% đến 8% và lãi suất liên ngân hàng qua đêm từ 12% đến 11%.
Giảm giá nhà được dự kiến sẽ tiếp tục trong quý tới, theo
Colliers International.
"Triển vọng thị trường căn hộ vẫn còn ảm đạm đối với
phần còn lại của năm, thu mua tiếp tục chờ đợi cho tỷ lệ tài chính và giá cả
tiếp tục giảm", ông KP Singh, Tổng Giám đốc của DTZ Việt Nam.
Nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 4,38% trong nửa đầu
năm 2012, tốc độ chậm chạp nhất trong ba năm. Tăng trưởng GDP được dự kiến sẽ
giảm xuống còn 5,1% vào năm 2012, từ 5,9% trong năm trước đó, theo IMF.
Nghị định 71
Vấn đề thứ hai là tháng Tám năm ngoái thực hiện Nghị định số
71/2001/NĐ-CP (Nghị định 71), cung cấp hướng dẫn về Luật năm 2005 Nhà ở. Nghị
định 71 nhằm mục đích khuyến khích đầu tư đầu cơ bất động sản. Nhằm mục đích
giảm thiểu rủi ro cho người mua, Nghị định 71 yêu cầu giải phóng mặt bằng từ
Thủ tướng Chính phủ phát triển quy mô lớn.
Không chắc chắn về việc thực hiện Nghị định 71 nhà phát
triển gây ra để đẩy nhanh tiến độ xây dựng một số dự án và mua đất, dẫn đến gai
giá khổng lồ cho một số khu vực, trong khi lũ lụt các khu vực khác với nguồn
cung cấp mới.
Tại TP HCM, trung tâm kinh tế của Việt Nam, giá bán lại dân cư ở tất cả các phân đoạn
đã được ổn định trong hai năm qua, theo CB Richard Ellis Việt Nam.
Trong các thị trường cấp thấp, giá trung bình yêu cầu là US
$ 726 cho mỗi mét vuông trong quý 3 năm 2010
Trong phân khúc cao cấp, yêu cầu giá trung bình là US $
1.898 mỗi m vuông. trong quý 3 năm 2010
Mặt khác, Hà Nội giá bán lại ở tăng trung bình 9% trong năm
với quý 3 năm 2010, tại 1.837 USD mỗi m vuông.
Trong phân khúc cấp thấp, giá trung bình yêu cầu tăng 24% so
với cùng kỳ năm ngoái với quý 3 năm 2010, nhưng tăng chỉ 2,2% so với quý trước.
Giá trong phân khúc sang trọng và cao cấp đã giảm 1% trong
quý với quý 3 năm 2010.
GIÁ CHÀO TRUNG BÌNH (Q3 2010)
Hà Nội Thị trường thứ cấp US $ mỗi m vuông. q-o-q thay đổi
(%) y-o-y thay đổi (%)
Luxury đoạn 3009 -0,16 2,33
Phân khúc cao cấp 1924 -0,61 9,75
Trung cấp đoạn 1349 1,37 15,1
Low-end phân khúc 977 2,21 24,09
Tổng số 1837 0,29 9,02
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Trong quý thứ ba của năm 2010, giá trung bình của biệt thự
nằm trong khu vực dân cư sang trọng tại Việt Nam dao động từ 1,5 triệu USD đến
2 triệu USD trong khi biệt thự trong các khu phố mới có giá USD 250.000, theo
các nhà phân tích bất động sản địa phương thực sự.
Theo Pháp lệnh Quản lý ngoại hối, tất cả các giao dịch được
thực hiện tại Việt Nam
phải bằng VND. Tuy nhiên, hầu hết các dự án bất động sản, đặc biệt là biệt thự
cao cấp và căn hộ, được tính bằng đô la Mỹ. Chúng bao gồm các dự án như:
Keangnam Landmark Tower,
với giá US
$ 2.800 US $ 3.300 mỗi m vuông.
Indochina Plaza Hà Nội, US $ 2.800 mỗi m vuông.
Sky
City Tower,
tại 2.300 USD mỗi m vuông.
Mulbery Lane,
tại 1.800 USD mỗi m vuông.
Parkcity, tại 3.000 USD mỗi m vuông.
Usilk dự án khu đô thị, tại 2.000 USD 1.000 USD mỗi m vuông.
Mipec
Tower, tại 2.000 USD
1.000 USD mỗi m vuông.
Thành
Công Tower,
tại 2.000 USD 1.000 USD mỗi m vuông.
302 đường Cầu Giấy, dự án 1.000 USD đến US $ 2.000 mỗi m
vuông.
Việt Kieus bây giờ có thể mua bất động sản không giới hạn,
chỉ cần như người Việt Nam
cư trú
Nghị định 71 cũng sửa đổi Luật Nhà ở cho phép Việt Kiều
(Việt kiều) sở hữu tài sản không giới hạn giống như công dân Việt Nam. Các quy
định mới dự kiến sẽ tạo ra nhu cầu trong thị trường nhà ở. Khoảng 70% của 4
triệu Việt Kiều giữ lại quốc tịch Việt Nam, theo Bộ Xây dựng.
Ngoài ra, ngay cả khi một Việt kiều đã từ bỏ quốc tịch Việt Nam của mình,
ông vẫn cho cùng một quyền sở hữu nhà, với điều kiện:
Ông đã đầu tư theo Luật Đầu tư
Ông kết hôn với một công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước
Anh đang làm việc tại Việt Nam như là một nhà khoa học văn
hóa, nhà hoạt động hoặc có kỹ năng đặc biệt và ông đã có những đóng góp cho đất
nước
Trước khi nghị định mới có hiệu lực, Nghị định 81 đã có hiệu
lực, cho phép một số Việt kiều mua bất động sản. Tuy nhiên, sau 9 năm thực
hiện, chỉ có 140 Việt kiều đã mua nhà trong tên riêng của họ, do quan liêu.
Tuy nhiên nó là không rõ ràng nếu nghị định mới sẽ giải
quyết các vấn đề tham nhũng và quan liêu. Ngoài ra, nhiều người Việt Nam ở nước
ngoài muốn mua tài sản theo tên của người thân để tránh nghĩa vụ thuế và các
nghĩa vụ khác.
Nghị định 71 cũng sẽ bắt buộc các dự án nhà ở với tổng số
đơn vị nhà ở 2500 (bao gồm biệt thự, nhà ở riêng lẻ, chung cư, khu đô thị mới
và các dự án sử dụng hỗn hợp) phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Bất kỳ
sửa đổi cho dự án cũng phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Điều này có khả
năng có thể dẫn đến sự chậm trễ và băng đỏ hơn.
Perpetual thuê
Về lý thuyết, đất Quyền sở hữu hoàn toàn không tồn tại ở
Việt Nam.
Đất chỉ có thể được cho thuê, ngay cả người Việt Nam, mặc dù trong thực tế cho thuê
dường như được cho không xác định thời hạn. "Mua" đất là một kỹ thuật
chuyển giao quyền cho thuê. Việc tạo ra một hợp đồng thuê vĩnh viễn tái tạo có
nghĩa là Việt Nam
hiện có một trong những thị trường bất động sản mở nhất ở châu Á.
Tuy nhiên, hợp đồng thuê 70 năm thời hạn được phép cho nhà
đầu tư nước ngoài đã được giảm đến 50 năm trong năm 2009.
Theo thị trường cấp thấp, được phục vụ trước
Nhu cầu nhà ở giá rẻ đã tăng lên trong những năm gần đây, do
gia tăng dân số, nhanh chóng di cư từ nông thôn đến các khu vực đô thị và cải
thiện nhanh chóng đời sống. Nhu cầu đối với nhà ở giá cả phải chăng bây giờ
vượt xa cung cấp, phát triển gia cư chủ yếu tập trung vào các khách hàng cao
cấp.
Theo RNCOS, một công ty nghiên cứu thị trường toàn cầu,
nhiều người Việt Nam không có sở hữu nhà ở và hơn 70% hộ gia đình sống trong
nhà tạm bằng gỗ. RNCOS ước tính rằng Việt Nam đang thiếu khoảng 20 triệu đơn
vị nhà ở vĩnh viễn.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố lớn nhất của đất nước,
chỉ có 14% tổng nguồn cung căn hộ cao cấp được bán trong tám tháng đầu năm
2010, theo một cuộc khảo sát được tiến hành bởi Cushman và Wakefield Việt Nam.
Mặt khác, khoảng 670 đơn vị căn hộ mới xây dựng tại Hà Nội
đã được bán ra trong quý thứ 2 của năm 2010, khoảng 48% nguồn cung tại thị
trường sơ cấp tại thủ đô, theo Savills Việt Nam, một công ty nghiên cứu trụ sở
tại Anh .
việt và tài khoản người Việt Nam định cư ở nước ngoài khoảng
70% người mua nhà trong nước, trong khi phần còn lại là người nước ngoài, theo
Nguyễn Kim Sơn Đầu tư phát triển BTA.
Cung ứng tăng thêm
Trong quý thứ 3 của năm 2010, tổng nguồn cung của các đơn vị
nhà chung cư tại Hà Nội là 75.235 đơn vị, tăng 4,5% so với quý trước, theo CB
Richard Ellis Việt Nam.
Ngoài ra, khoảng 3.000 đơn vị bổ sung được dự kiến sẽ được hoàn thành tại Hà
Nội vào quý cuối cùng của năm 2010.
TỔNG CUNG CẤP ĐƠN VỊ CONDOMINIUM (HÀ NỘI)
Q2 2010 Q3 2010 Q-O-Q ĐỔI (%)
Luxury đoạn 2186 2186 -
Phân khúc cao cấp 12.709 14.005 10,2
Trung cấp phân khúc 44.403 46.392 4,5
Phân khúc cấp thấp 12.671 12.652 -
Tổng số 71.969 75.235 4,5
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Cũng giống như ở thủ đô, các khu vực khác ở Việt Nam cũng đang
trải qua sự gia tăng nguồn cung cấp. Đã có khoảng 11.200 căn hộ mới xây dựng có
sẵn để bán ở thành phố trong quý thứ 2 của năm 2010, tăng 24% so với quý trước,
theo Savills Việt Nam.
Ngoài ra, khoảng 28.500 căn hộ đang được xây dựng dự kiến
sẽ được hoàn thành trong hai năm tới. Chính phủ cũng đã xây dựng căn hộ thu
nhập thấp sẽ có sẵn để bán vào cuối năm 2010.
Kém phát triển thị trường thế chấp
Thị trường cho vay thế chấp của Việt Nam vẫn còn
tương đối kém phát triển, đa số người mua nhà trả bằng tiền mặt. Trong một nỗ
lực để thúc đẩy thị trường nhà đất, các nhà phát triển đang bắt đầu làm việc
với các ngân hàng để cung cấp các khoản thế chấp cho người mua.
Tuy nhiên, lãi suất cao, thủ tục cho vay chặt chẽ vẫn đang
cản trở thị trường cho vay thế chấp địa phương hưng thịnh. Khoản vay-to-giá trị
(LTV) tỷ lệ hiếm khi vượt quá 50% giá trị thẩm định của tài sản. Thời gian hạn
thường là 15 năm.
Trong 9 tháng đầu năm 2010, lãi suất cho vay trung bình là
13,5%, tăng từ 12% năm 2009. Để kiềm chế áp lực lạm phát, Lãi suất cơ bản đã
được nâng lên 100 điểm cơ bản lên 9% trong tháng 11 năm 2010, từ 8% kể từ tháng
12 năm 2009, dựa trên những số liệu phát hành bởi ngân hàng trung ương, Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam.
Giá thuê lên, năng suất cao
Trong tháng 9 năm 2010, giá thuê trung bình cho các đơn vị
chung cư cao trung cấp tại Việt Nam
là US $ 10 mỗi m vuông. Tuy nhiên, thị trường cho thuê địa phương rất đa dạng,
với giá thuê khác nhau ở mỗi thành phố.
Hà Nội có nhà ở đắt nhất trong cả nước, với giá thuê trung
bình yêu cầu tại US $ 30,31 (VND587, 311) mỗi m vuông. mỗi tháng trong quý 3
năm 2010, tăng 5,9% so với một năm trước đó, theo CB Richard Ellis Việt Nam.
Tại Hà Nội, một m 170-sq. căn hộ có một sản lượng cho thuê
dự kiến là 7%, theo các nhà phát triển bất động sản địa phương thực. Mặt
khác, một căn hộ có kích thước nằm trong Thành phố Hồ Chí Minh có năng suất cao
cho thuê khoảng 9%.
Thành phố Hồ Chí Minh, tổng thể cho thuê Tỷ lệ trống là
16,5% trong quý thứ 3 của năm 2010, tăng nhẹ so với 16% trong năm 2009, theo
báo cáo mới nhất từ CB Richard Ellis Việt Nam.
Tăng trưởng kinh tế bình quân cả nước là 7,2% từ 2000 đến
2010, theo IMF. Trong năm 2011, tốc độ tăng trưởng GDP hơi chậm lại ở mức 5,9%.
Làm chậm tăng trưởng kinh tế
Tăng trưởng kinh tế của quốc gia này giảm xuống còn 4,38%
trong nửa đầu năm 2012, tốc độ chậm chạp nhất trong ba năm, theo Tổng cục Thống
kê. Điều này trái ngược hẳn với tỷ lệ tăng trưởng GDP bình quân hàng năm là
7,1% từ 2000 đến 2011, theo IMF.
Tăng trưởng GDP được dự kiến sẽ giảm xuống còn 5,1% vào
năm 2012, từ 5,9% trong năm trước đó, theo IMF.
Trong một nỗ lực để thúc đẩy nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam (NHNN) đã cắt giảm lãi suất chủ chốt của mình trong ngày 01 tháng 7
năm 2012 trong tháng thứ năm liên tiếp trong năm nay. Tỷ lệ tái cấp vốn giảm từ
11% đến 10%, lãi suất chiết khấu từ 9% đến 8% và tỷ lệ cho vay qua đêm liên
ngân hàng từ 12% đến 11%.
Trong tháng sáu năm 2012, giá tiêu dùng chỉ tăng 6,9% so với
một năm trước đó, mức giá thấp nhất trong ba năm, theo Tổng cục Thống kê (GSO).
Cơ quan hạ cấp Rating
Trong tháng mười hai, cơ quan đánh giá hạ cấp xếp hạng tệ
trái phiếu nước ngoài của Việt Nam.
Moody hạ xếp hạng từ Ba3 xuống B1 (bốn bước dưới đây đầu tư cấp), trong khi S
& P đánh giá cao Việt Nam
tại BB-(ba bước dưới đây cấp đầu tư). Cả hai đều giữ triển vọng là tiêu cực,
ngụ ý hạ giá trong tương lai có thể được dự kiến.
Trong báo cáo của mình, Moody là chỉ làm tăng nguy cơ của
một sự cân bằng của cuộc khủng hoảng thanh toán (BOP) tại Việt Nam bởi vì nhập
khẩu tăng nhanh hơn xuất khẩu. Dự trữ ngoại hối đang cạn kiệt vì vốn của các
chuyến bay và nỗ lực để bảo vệ một loại tiền tệ được định giá quá cao. Các yếu
tố khác dẫn đến hạ cấp là lạm phát tăng cao, ngân hàng cho vay quá mức và sự
sụp đổ gần của Vinashin thuộc sở hữu nhà nước.
Ban đầu là một công ty đóng tàu, Vinashin đã mở rộng với một
mảng rộng các ngành công nghiệp bao gồm cả du lịch và thức ăn chăn nuôi. Tính
đến tháng 6 năm 2010, tổng số nợ của nó đạt tới 4.5billio, khoảng 4,5% GDP của
Việt Nam.
Chính phủ cho biết rằng nó sẽ không bảo lãnh cho công ty, nhưng cung cấp các
khoản vay không lãi suất cho tiền lương của nhân viên của mình.
Rồi thị trường sẽ tốt hơn thôi.
Trả lờiXóaTag: can ho tan phuoc quan 10